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發表于 2018-9-29 14:55:00 |只看該作者 |倒序瀏覽
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西安論壇大爆料欄目
最近房地產領域最火的新聞,莫過于對今年所有流拍地塊的數量統計,數據顯示,今年1~7月,全國總共流拍土地800宗。
土地大量流拍后房價一般怎么走

很多人不知道這個數據代表什么,我這里幫大家分析一下,看看這組數據的驚人之處。根據中國指數研究院數據,2010年以來,百城住宅用地共流拍2261宗,其中2011年土地流拍515宗,流拍宗數最高,2016年土地流拍僅80宗,為近年來最低水平。(數據來自于中國指數研究院)。
大家可以看到,8年來總共流拍了2261宗,今年前7個月就占了800宗,而第二高出現在2011年,全年515宗。那么我們還需要留意到的是,今年只統計了前7個月的數據,如果按這個速度到了年底,那流拍宗數要達到1500宗。。。就算下半年減速,今年的總數據也必定突破1000宗。
所以,今年的流拍土地宗數,達到了目瞪口呆的創記錄高峰,這個數據簡直太驚人了,至少是歷史第二高峰的二倍,也可能是三倍。。。
而太原市今年拿出8塊黃金地段打算賣130億,結果別說溢價,底價都沒人出,全部流拍,而下方的網友評論也很搞笑,清一色的隊形。
那么出現大規模的土地流拍之后,房價一般是怎么走的呢,手頭還真有一個歷史樣本可以參考。
2011年曾出現過極度類似的情況
我們都知道,本輪房價暴漲起源于2015年下半年,大概2017年下半年結束,本次土地流拍數量開始激增,也是2017年下半年開始的。
一輪翻倍暴漲之后,突然出現土地大量流拍,地產商不愿意拿土地,這讓我們想起了2011年,情況極度的類似。
2009年初,全國土地開始暴漲,基本也是直接翻倍,2010年,中央全面調控壓制房價。從2010年底開始,土地流拍數量迅速增加,2011年全年,土地流拍數量達到歷史峰值515宗。
大家可以回憶一下歷史,從2011年初開始,暴漲不休的中國房價戛然而止,陷入慢熊市,緩慢但堅定的下跌,但是跌的不多,可以定義為橫盤滯漲,輕微下跌,中間僅僅因為2013年央行放水救錢荒而凸凸了一下,然后又迅速回歸原樣。
而2018年這一次,和2011年是無比的相似,都是暴漲后被調控然后出現土地大幅流拍,唯一不同的是2018年的土地流拍數量,是曾經的歷史峰值的2~3倍。
之所以會出現如此夸張的數據,在于2018年的房價實在是太高了,出租回本周期高達70年,要知道以泡沫高漲著稱的2011年,出租回本周期好歹只有40年呢。當年好多人喊著出租年化收益才2.5%,回本要40年,房貸利息5%完全不能被抵消,所以房價必崩,不知道他們看著今年這1.5%,70年回本的房子會作何感想。7年過去了,房價泡沫沒有縮小,反而更大了。
土地流拍的根本原因是缺錢
為什么土地開發商最近突然不再拍土地,是因為他們集體看空后市嗎?不是的,看空后市的人有,但是絕對還有大量的開發商是看多后市的,就好像股市的熊市一樣,無時無刻都有人看空,但是同時也是有人看多買入的,如果所有人都看空,那叫無量跌停崩盤。
而實際上,房價泡沫由來已久,有很多人看空很久了,比如萬科曾在2014年喊出房地產已經到了白銀時代導致錯過這一輪地產大牛市等等。萬科巨頭看空依然不耽誤這一輪地產暴漲,這說明地產大佬看空看多其實并不重要,而實際上,很多人并不是不想拍土地,而是想拍,但是手頭真的沒錢了。
地產商看似很有錢,動輒幾十億幾百億的運轉,但是實際上這些錢大部分都不是他的,而是銀行的錢,一旦銀行收緊銀根,地產商馬上就要斷糧。在2018年這種銀行普遍全面收緊對開發商貸款的時間里,開發商每天想的根本不是怎么樣才能拿下土地,而是怎么樣維持自己的現金流來慢慢歸還到期貸款。一旦某一筆貸款到期無法按時歸還,引發銀行的連鎖抽貸,這家地產商肯定是死路一條,俗稱資金鏈斷裂。
所以,土地流拍的根本原因是缺錢,而不是地產大佬看空還是看多。但是對于普通人而言,關心的并不是地價,而是房價,其實對于房價也是一樣,房價漲跌其實根本不在于地產大佬看空還是看多,而在于整個市場是否缺錢。
假設全市場有一億套房,總共流入地產的貨幣是一萬億,那么每套房子就是一萬元,如果流入地產的貨幣是100萬億,那么每套房子就是100萬元,這個道理非常簡單。所以,一旦流入地產領域的錢減少,房價必然會跌,或者說失去上漲的動能。
你以為銀行僅僅是收緊對開發商的貸款嗎?其實對于購房者的貸款,他們一樣收緊了,銀行提升利率,增加首付從17年中旬就開始陸續執行了,銀根在一步步的收緊,昨天的新聞看了吧,北京連住房公積金都收緊了。
而這一輪三四線城市房價暴漲的重要催化劑貨幣化棚改,其貨幣投放量創下歷史新低,8月僅投放91億,只剩下之前的零頭了。
圖片來源:財新數據 數據來源:中國人民銀行
房地產早已金融化,而且是過度金融化,1.5%的投資回報率顯示房子目前不存在投資價值,赤裸裸的就是一個投機工具,大家買房的唯一目標就是賭房價繼續上漲,高位賣給后面的接盤者,沒有一個人買房子是想著說靠出租的收益來回本賺錢的。
一手房的限價導致下跌空間不明朗
按理來說,如果貨幣供應出現了短缺,房價必跌無疑,但是從去年開始執行的房屋限價政策,讓下跌空間變的極不明朗,我們來看一看深圳的房價走勢圖。
我們可以看到,從16年10月開始,深圳的房價走成了一條直線,比你拿筆畫的還直,深圳的房價高度穩定,穩定到了極致。
我上一次看到這種走勢圖,還是在莊股里面,莊家在賣1那里掛了一萬手,在買一那里也掛了一萬手,導致股價走勢出現了絕對直線。
但是房價和股價不同啊,政府只能出政策,可以影響買盤和賣盤,但是自己是沒辦法親自下場掛單的,所以房價是極難控制,絕對不可能出現直線走勢。
但是如今,他就是出現絕對直線走勢圖了,那么怎么解釋這一現象呢?唯一的解釋就是,這和莊家控盤是不一樣的,這種走勢圖應該用黑市限價走勢圖來解釋。
我們都知道,在歷史上政府曾多次作出物價管制,你這個東西市場價100塊,但是政府要求你只能賣50塊。在這種情況下,價格就被釘死在50塊那里,由于東西本身價值100塊,所以絕對不可能跌到49塊,但是政府不允許漲價,所以價格也不可能漲到51塊。所以政府不需要掛買單和賣單,價格就會出現永恒的50塊,從走勢圖來看就是一條直線。
深圳的房價也是一樣,現在的新房都是政府指導價,讓你賣多少就得賣多少,所以每個月深圳的均價就是上下幾塊錢的波動,出現了絕對直線。
這種直線走勢圖表明,現在深圳的新房存在套利空間,實際市場價絕對是超過政府指導價的,否則不可能出現這種直線走勢圖。
因為實際價格高于名義價格,所以就算市場缺錢,深圳的這種一手房也不會掉價,就算實際價格從100元掉到了70元,他名義價格依然還是50元,不可能掉到49元,就是這個道理。
由于政府限價,所以導致下跌前景不明朗,很多空間都被提前封掉了,但是那些二手房的房價就沒那么好運了,房價承壓現象很明顯。
未來房價會怎么走
首先我們可以判定,房價肯定是不會漲了,你甭管開發商是沒錢拿地還是不想拿地,反正他們是不去拿地了,地王的誕生也是一樣的道理,你甭管開發商是看多后市,還是錢太多導致去搶地,總之他們是搶地了。
所以,地王的誕生通常預示房價的上漲,因為市場的錢多了,而大面積流拍現象的誕生,通常預示房價的下跌。
所以,未來幾年,房價的下跌壓力會非常的大。
那么房價會不會崩盤呢,當然也不會,目前的種種現象,都是政府一手出政策壓制的,只要他撤銷幾個政策,房價壓力馬上就會小很多。
房地產其實不是我們的命根子,而是政府的命根子,所以在彈盡糧絕之前,政府絕對不會容許,也不敢讓房價崩盤。
所以最后的走勢,會高度類似于2011年之后的走勢,橫盤滯漲,極其緩慢的陰跌,我記得2011年跌到2014年,3年多的時間大概跌了10%都不到。
而這一次,應該也會類似,這是由歷史經驗和最新的論證得出的結論,唯一的區別就是,這次承受的回調壓力至少2倍于2011年,可能是三倍四倍都不止,70年回本和40年回本,絕對不應該是簡單的倍數關系,因為20年回本顯然是不存在任何泡沫的。
大概就是這樣,未來三年的房價走勢圖已經都標注好了,橫盤,而且會陰跌,我估計20%的回調幅度應該是有的,再多就很難了,因為再多的話,房價就要崩了,政府肯定撤銷管制政策來維護房價。(紫竹張先生)

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